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日本平均地價27年來首度上漲!
發布時間: 2018-09-26 點擊次數: 1288 次

日本國土交通省公布的年度調查顯示,截至7月1日的一年里,全國平均土地價格上漲0.1%。這是1991年地產泡沫破滅以來,日本平均地價27年來首度上漲


另外,上述調查發現,商業用地價格連續第二年上漲,而住宅用地價格下跌速度連續第九年放緩。商用地塊的價格增長依然是日本總體地價的驅動因素。



分用地種類來看,調查顯示:


商用土地價格上漲1.1%,前一年上漲0.5%,這主要受到旅游熱潮及城市地區重新開發所帶動,且企業獲利強勁也擴大了對辦公空間的需求。


住宅土地價格下跌0.3%,前一年跌0.6%。


工業用地價格上漲0.5%,這也是27年來首度上漲,主要受大規模物流設施需求帶動。


分城市來看,調查顯示,東京大阪、名古屋的平均地價上漲4.2%,漲幅大過前一年的3.5%。


調查顯示,日本地價上漲,很大程度上是由于強勁的入境旅游。訪日游客數量不斷增加,刺激了酒店、商店等用地需求,是推高日本商業地價的主要原因。


據路透社,日本2017年接待的外國游客數量增長19.3%至2870萬名,為歷史新高。日本希望到2020年日本舉辦夏季奧運會之時吸引4000萬名外國游客。


此外,路透社援引國土交通省的一位官員表示,低利率、工資和就業的復蘇有助于地價穩步回升。


日本的超寬松貨幣政策環境下,日本央行購買國債、負利率等刺激舉措推動長期利率穩步下滑,日本的房貸年利率甚至不到1%。



土地價格是衡量日本資產價格恢復情況的關鍵指標。此前,1991年日本房地產泡沫破滅后,日本地價經歷了近23年的擠泡沫過程。


0.1%微弱漲幅的背后,是日本樓市泡沫破裂驚心動魄的故事。華爾街見聞此前提及,1985年“廣場協議”簽訂后的10年里,美元貶值,日元平均每年升值5%以上,無異于給國際資本投資日本的股市和房市一個穩賺不賠的保險。


“廣場協議”后近5年時間里,股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長,而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實體經濟越來越遠,雖然當時日本人均GNP超過美國,但國內高昂的房價使擁有一套自己的房子變成普通日本國民遙不可及的事。


1990年,日本生產性行業的貸款比重下降到25%,非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣,危機一觸即發。日本政府意識到危機,從89年中期開始提高貼現率并上調利率。從1989年中期直到1991年7月為止,日本央行一直采用緊縮政策。


貨幣政策的突然轉向,首先刺破了股票市場的泡沫。隨著日元套利空間日益縮小,國際資本開始撤逃。1991年,日本不動產市場開始垮塌,巨大的地產泡沫自東京開始破裂,迅速蔓延至日本全境,地價短期內慘遭腰斬。


至于久旱逢甘霖的日本地產之所以突然復蘇,主要有幾個原因。


首先,是日本經濟連續增長的紀錄創下28年來新高,經濟復蘇是房地產市場復蘇的基礎。

其次是東京奧運會的利好因素,使海外投資者將目光投向日本人口凈流入的大城市,并投資當地地產。

第三,全球政經局勢動蕩,以日元計價的日本房產自然也成為資金避險的蓄水池。此外,日本房產投資擁有低資金門檻和高租金回報的特點,令眾多海外投資者將其納入選項之中。


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